Deutscher Gewerkschaftsbund

17.08.2012

Wohnungsnot und Verdrängung

Der Bund muss den sozialen Wohnungsbau stärker fördern!

Wohnung

Suze / photocase.com

Deutschland hat wieder eine Wohnungsnot – nicht überall; aber in den meisten Großstädten wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Münster, Frankfurt am Main, Heidelberg, Stuttgart, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt oder München. In den Ballungsräumen ist der Nachfrageüberhang damit schon heute mit Händen zu greifen.

Diese Wohnungsnot ist nicht nur gefühlt. Die Angebotsmieten sind der objektive Indikator für fehlende Wohnungen. Sie sind in den letzten vier Jahren im Durchschnitt aller kreisfreien Städte um 11% gestiegen, in Hamburg sogar um 28%. Sozial schwache, aber auch Familien mit mittleren Einkommen können es sich heute immer weniger leisten, dort zu leben. Auch die Zahl der Wohnungslosen steigt wieder. Nach den Erhebungen der Bundesarbeitsgemeinschaft ist die Zahl der Wohnungslosen nach jahrelangem Rückgang wieder angestiegen – zwischen 2008 und 2010 um 9,3% auf bundesweit 248.000 Personen.

Der demografische Wandel bringt mittelfristig keine Entlastung der Wohnungsmärkte mit sich. Weiterhin fragen große und kleine Haushalte Wohnungen nach. Die Gesamtzahl wird noch einige Jahre ansteigen, auch weil die Singularisierung der Haushalte in den Städten zunimmt. Die Lage in den Ballungsgebieten wird weiterhin dadurch verschärft, dass eine seit nunmehr einigen Jahren anhaltende „Landflucht“ die „Stadtflucht“ vergangener Jahrzehnte ablöst.

In den meisten Großstädten ist die Wohnungsnot schon da und sie wird sich noch verschärfen, weil die städtische Bevölkerung noch weiter wachsen wird. Und da die Zahl der Haushalte, also der eigentlichen Wohnungsnachfrager, noch stärker wächst als die Zahl der Einwohner, wird sie überproportional steigen.

Wohnungsmarkt und Einkommen

Hinzu kommt eine wachsende Schieflage in der Einkommensentwicklung. Der Anteil der Haushalte, die real (bezogen auf Preise von 2002) unter 1.500 € pro Monat zur Verfügung haben, ist von 39 % in 2002 auf über 44 % im Jahr 2010 angestiegen. Diese ungleicher gewordene Einkommensverteilung und die gleichzeitig - insbesondere wegen der Betriebskosten (Wasser, Strom etc.) - gestiegenen Mieten haben gerade für die einkommensschwachen Haushalte zu einer teilweise deutlichen Erhöhung der Wohnkostenbelastung geführt.

Diese Entwicklung kann nicht im Interesse eines sozial ausgewogenen, funktionierenden und intakten Zusammenlebens in Städten und Gemeinden sein. Daher brauchen wir dringend Anreize, dass insbesondere in Ballungs- und Zuzugsregionen mehr Wohnungen mit günstigen Mieten neu gebaut werden. Hierzu ist insbesondere eine Rückkehr zu den Abschreibungsbedingungen früherer Jahre erforderlich – und unumgänglich.

Die neue Wohnungsnot ist für alle Beteiligten keineswegs überraschend gekommen – sie war vorprogrammiert. Denn sämtliche drei Säulen der Wohnungsbauförderung sind nach und nach demontiert worden:

  1. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die seit 2001 nur noch „Wohnraumförderung“ heißt, weil eine Schwerpunktverlagerung von der Neubauförderung zur Bestandsnutzung erfolgt ist, und die im Jahr 2006 ganz aus der Verantwortung des Bundes entlassen wurde.

  2. Die steuerliche Erleichterung des Baus von freifinanzierten Mietwohnungen durch die degressive Abschreibung, die in mehreren Runden reduziert und im Jahr 2006 komplett gestrichen wurde.

  3. Die Förderung des Baus von Eigenheimen, indem die Eigenheimzulage erst reduziert und im Jahr 2007 vollständig abgeschafft wurde.

Seit 10 Jahren sind die Bauleistungen rückläufig, und spätestens seit 2007 – also genau dem Jahr in dem die Mieten sprunghaft angestiegen sind– erreichen sie nur noch Hälfte des Niveaus, das wir bräuchten, um den Ersatzbedarf und den Zusatzbedarf in den wachsenden Regionen Deutschlands zu decken. Nur noch 183.000 Wohnungen sind im Jahr 2011 fertiggestellt worden. Mitte der 90er Jahre wurden noch über 600.000 Wohnungen jährlich gebaut.

Wie steht es nun konkret um den Sozialen Wohnungsbau?

Bundesweit gibt es noch rund 1,5 Millionen Sozialmietwohnungen. Derzeit werden jährlich nur noch weniger als 10.000 neue Sozialmietwohnungen gebaut. Nötig wären aber etwa 40.000. Worin liegen die Ursachen?

Mit der Föderalismusreform I im Jahre 2006 wurde das Ziel verfolgt, Aufgaben zwischen Bund und Ländern so zu entflechten, dass die klare und vollständige Verantwortung entweder beim Bund oder beim Land verbleibt. Damit einher ging der Abbau von Systemen der Mischfinanzierung, denn politische Aufgaben können nur wahrgenommen werden, wenn dem politisch Verantwortlichen die notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Die Ergebnisse der Reform haben sich im Gesetz zur Entflechtung von Gemeinschaftsaufgaben und Finanzhilfen niedergeschlagen. Hier ist geregelt, in welchem Umfang der Bund für ihm übertragene Aufgaben Finanzmittel an die Länder gibt.

Es ist zwar völlig richtig, wenn Bundesverkehrs- und –bauminister Ramsauer fordert, dass „Wohnen nicht zum Luxus werden darf“. Er sieht dabei aber die Verantwortung ausschließlich bei den Bundesländern, da diese 2006 auch die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung übertragen bekommen hätten. Er „vergisst“ dabei aber die Finanzierungsfrage. Denn es kann und darf doch nicht sein, dass sich auf der einen Seite Bund und Länder im Rahmen der Föderalismusreform auf eine Trennung der Aufgaben geeinigt und damit Pflichten auf die Länder verlagert haben, und sich der Bund nunmehr weigert, den Ländern zukünftig die dafür notwendigen Mittel in ausreichendem Maße zur Verfügung zu stellen. Hier ist und bleibt die Bundesregierung – egal welche Parteien sie stellen - weiterhin in der sozialen und damit auch in der finanziellen Pflicht. Sie darf sich nicht aus ihrer sozialen Verantwortung stehlen.

Aber auch die Länder sind gleichermaßen aufgerufen, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Hier vermutet nicht nur der Bundesminister, dass einige Bundesländer die Mittel offenbar für andere Aufgaben ausgeben und „sich damit an den sozial Schwachen versündigen“. Die Bundesländer sind deshalb aufgefordert, verstärkt in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Denn trotz des zuletzt anziehenden Wohnungsneubaus bleibt der Wohnungsmarkt auch mittelfristig angespannt. Mittlerweile stagnieren die Baugenehmigungen für Wohnungen wieder. In den ersten fünf Monaten dieses Jahres wurden nur 0,5 % mehr neue Wohnungen genehmigt.

Ein Gutachten im Auftrag des Bauministeriums belegt, dass es ohne soziale Wohnraumförderung im Zeitraum 2014 bis 2019 insbesondere in den Wachstumsregionen zu einer erheblichen Verknappung von preiswerten und zugleich barrierefreien und/oder energetisch sanierten Mietwohnungen kommt. Daher ist die Fortführung der Ausgleichszahlungen des Bundes an die Länder zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus mindestens in bisheriger Höhe von 518 Mio. Euro zwingend geboten. Unterstellt man den aktuellen Preisanstieg im Wohnungsneubau von etwa 2,5 %, dann müssen für eine zumindest gleichbleibende Neubautätigkeit im sozialen Wohnungsbau auch die jährlichen Bundesmittel entsprechend angepasst werden.

Im Übrigen belegt die RWI-Studie zu den Wirkungen staatlicher Investitionsansätze, dass der Bau von jährlich nur 2.300 zusätzlichen Wohnungen Investitionen von 530 Mio. Euro bedeutet. Diese wiederum ziehen 5.400 zusätzliche Arbeitsplätze nach sich, wodurch die öffentlichen Haushalte um 350 Mio. Euro jährlich entlastet werden.

Wenn insgesamt also an den Rahmenbedingungen des sozialen und des Mietwohnungsbaus nichts verbessert wird, steuern wir auf eine neue Wohnungsnot zu. Im Jahr 2017 werden in diesem Falle nach Berechnungen des Pestel-Instituts bundesweit rund 400.000 Mietwohnungen fehlen. Beim Mietwohnungsbau ist deshalb eine Verdoppelung der Bauleistung auf 130.000 Wohnungen pro Jahr erforderlich. Denn Leerstände in bestimmten Regionen gleichen eben nicht die fehlenden Wohnungen in den Ballungs- und Zuzugsräumen aus!

Das Bedürfnis nach gutem Wohnraum zu tragbaren Mieten wird immer öfter zum Wahlkampfthema. Das zeigten gerade die Wahlen in Berlin und Hamburg, aber auch das überraschende Ergebnis der Oberbürgermeisterwahl in Frankfurt. Hier war die soziale Wohnungspolitik das zentrale Thema des neuen OB. In den letzten Wochen scheint jedoch die Bedeutung des Themas in der Bundespolitik zumindest langsam angekommen zu sein. Aber zunächst mit dem wechselseitigen Hinweis von Bund und Ländern, die jeweils andere Seite müsse mehr tun – das hilft keinem Wohnungssuchenden weiter.

Worum muss es also gehen?

Ohne eine Milderung der Wohnungsnot in den Zentren wird auch die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands leiden, denn Wohnraum ist auch ein wichtiger wirtschaftlicher Standortfaktor. Das können wir uns in der gegenwärtigen Lage weniger denn je leisten.

Die inzwischen finanziell dominierende Subjektförderung über Wohngeld bzw. die Übernahme von Unterbringungskosten ist notwendig. Sie bietet aber letztlich keinerlei Anreize für den Bau neuer Wohnungen. Im Bereich der sozialen Wohnraumförderung drohen ab 2014 Kürzungen oder eine Umwidmung der Kompensationszahlung des Bundes an die Länder für andere Aufgaben statt für den Wohnungsbau.

Es drängt sich der Eindruck auf, dass nicht zuletzt die im Grundgesetz verankerte Schuldenbremse sich gerade im Wohnungsbau zu einer politischen Denk- und Handlungsbremse entwickelt hat. Mit der Folge eines massiven Investitionsstaus in einem der wichtigsten Wirtschaftssektoren unserer Volkswirtschaft. Und mit schwerwiegenden sozialen Folgen.

Die aktuelle Wohnungsbaupolitik wird ihren Herausforderungen in keiner Weise gerecht. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Deshalb brauchen wir dringend politische Entscheidungen, die den Notwendigkeiten von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, aber auch von Klimaschutz und Demografie, gerecht werden.


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Kurzprofil

Norbert Ewald
Geboren am 7. Januar 1956 in Bad Vilbel
Leiter der Abteilung Wirtschafts-, Bau- und Arbeitsmarktpolitik beim Bundesvorstand der IG Bauen-Agrar-Umwelt
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